2009年第四季度全国主要城市地价监测报告
中国土地勘测规划院 城市地价动态监测组
根据城市地价动态监测系统的最新数据显示，2009年第四季度全国地价总体水平呈较明显上升态势，与我国经济状况继续企稳回升的宏观形势保持一致。其中，居住地价增幅明显；珠江三角洲地区商业、居住、工业地价同比增幅均居全国首位。
一、全国地价总体水平呈较明显上升态势
2009年第四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元／平方米，商业、居住、工业分别为4423元／平方米、3726元／平方米和617元／平方米；环比增长率分别为3.01%、3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.05%、5.57%、7.92%、1.56%。
回顾全年状况，随着我国经济形势的逐步企稳回升，一、二、三、四季度全国地价总体水平呈持续上升态势，第四季度增长幅度相对较高；年度同比增长率明显高于2008年水平，但远低于2007年增长速度。
35个重点监测城市地价总体水平变化趋势与全国保持一致。其总体水平为3447元／平方米，商业、居住、工业地价水平分别为5484元／平方米、4954元／平方米和749元／平方米。
时序指标显示，2000～2009年35个重点城市平均地价指数随我国经济增长而持续上升。其间，2007年我国经济持续快速增长，城市发展对各类建设用地的需求大于供给，各类地价指数明显提高；2008年底国际金融危机对我国土地市场的影响导致地价的增幅放缓；2009年，在一系列“保增长、扩内需、调结构、促改革、惠民生”的宏观调控政策作用下，我国经济总体向好，回升势头逐步增强，各类用地需求随之释放，导致地价指数再次抬升，综合、商业、居住、工业地价指数分别达到164、165、186、139。近十年以来，全国地价水平累计上涨率超过50%。
二、地价环比、同比增长率最高的区域分别为长江三角洲和珠江三角洲地区
2009年第四季度，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大重点区域的综合地价水平均高于全国总体水平。
从环比增长率看，以外向型经济为主的长江三角洲和珠江三角洲地区对市场变化的反应迅速。长江三角洲地区的综合地价增长率高出全国总体水平2.39个百分点，为5.40%；珠江三角洲地区的综合地价增长率在上一季度大幅上涨的基础上，本季度略低于全国总体水平，为2.94%；环渤海地区的综合地价增长率低于全国和其他两个重点监测地区的水平，为1.91%。从同比增长率看，珠江三角洲地区对市场变化敏感度较高，2008年经济发展放缓使该地区的综合地价呈负增长，随着2009年经济的企稳回升，珠江三角洲的土地市场快速回暖，加之翘尾因素的影响，年末综合地价增长率达到9.47%；反之，非外向型经济为主的环渤海地区，在2008至2009年的经济环境波动中所受影响较小，反映在土地市场中，其综合地价增长率则低于全国总体水平，并一直保持相对平稳的上升。
三、全国各分区中，地价环比、同比增长率均呈正向增长态势，其中，西南区、东南区涨幅较大
2009年第四季度，随着我国经济的整体回升，东南区的综合地价水平高于全国总体水平及其他五个分区，反映出该区域对市场变化的高度敏感性；西南区的综合地价水平亦高于全国总体水平，仅次于东南区，这主要是由于该区域内的监测城市普遍受房地产市场拉动的影响，导致土地需求增加，地价涨幅显著；华北区、中南区、东北区、西北区的地价水平则低于全国地价总体水平。从地价的区域分布来看，东南区、西南区、华北区、中南区、东北区、西北区的区域综合地价水平由高到低呈阶梯状分布。
从环比增长率看，西南区综合地价增长率最高，为4.33%；西北区的综合地价增长率最低，为1.44%；东南区、中南区、东北区、华北区综合地价增长率依次为4.0%、2.88%、1.90%、1.83%。西南区和东南区综合地价增长率明显高于其他四个分区，其中，西南区的昆明和南充的增幅明显高于该地区的其他城市。从同比增长率看，东南区综合地价增长率最高，为7.39%；其次为西南区，综合地价增长率为6.56%；其他四分区的综合地价增长率差异不大，分别为：中南区3.74%，华北区3.09%，西北区2.75%，东北区2.46%。
四、全国分用途地价水平中，居住地价增幅明显。
2009年第四季度，全国商业、居住、工业地价环比增长率分别为3.17%、4.64%、1.09%；同比增长率分别为5.57%、7.92%、1.56%。珠江三角洲地区商业、居住、工业地价同比增幅均居全国首位。
2009年三季度以来，住房市场的持续升温，导致商业、居住用地需求增加。四季度，虽然各城市的土地供应量普遍增加，但旺盛的需求和市场预期，仍使商业、居住地价水平的环比涨幅明显高于前三个季度，拉升了全年同比增长率。对工业用地而言，2009年5月出台的《调整工业用地出让最低价标准实施政策》对工业地价的抑制性作用基本结束；据国家统计局数据显示，截至11月规模以上工业增加值已连续7个月同比增速加快，在此背景下，工业地价变化趋向稳定，其环比、同比均呈正向小幅增长。
五、多数城市综合地价环比、同比呈正向增长；部分二、三线城市居住地价涨幅较为突出。
综合地价环比增长率超过10%的城市包括：荆州（19.21%）、九江（16.91%）、昆明（11.89%）、鸡西（11.01%）、焦作（10.64%）；同比增长率位列前10的城市是：深圳（33.16%）、昆明（23.31%）、荆州（22.21%）、鹤岗（19.28%）、九江（16.80%）、上海（16.75%）、宁波（16.56%）、汕头（14.32%）、海口（14.20%）、南充（13.56%）。
居住地价监测结果显示，同比超过10.0%的26个城市中，荆州、九江、鸡西、鹤岗等二、三线城市共计18个。分析其原因，主要在于近年来这些城市基础设施得到较大程度的完善，而且相对于35个重点城市，其房地产建设用地供应充足，房价、地价价位基础均不高，吸引了大量开发商购地和投资投机性购房需求；此外，一些中西部城市在此轮金融危机过程中，承接了来自东南沿海城市的经济转移，给自身发展以契机，上述多方因素刺激了土地市场，造成地价的快速提升。
本季度另一值得关注的现象是，北京、宁波、海口、温州的居住地价超过了商业地价。从以往监测数据看，最早出现该现象的是2009年2季度北京的居住地价；本季度另有郑州、深圳、成都、乌鲁木齐等城市的居住地价接近商业地价。
六、地价与相关经济指标变化态势基本一致
2009年，在一系列“扩内需、保增长、调结构”的政策措施刺激下，我国经济企稳回升势头逐步显现并增强，总体形势积极向好。1～11月,城镇固定资产投资保持快速增长，同比增长32.10%[1]，其中，房地产开发企业完成投资持续走高，同比增长17.8%； 12月全国70个大中城市房屋销售价格环比连续10个月上涨，价格指数的同比涨幅7.80%。图5显示，2009年全年，地价与相关经济指标变化态势基本相同，体现了宏观一致性、相关性。
以城市为个案分析，70个大中城市新建住宅价格指数和105个监测城市的地价增长率共同覆盖的59个城市中, 地价和房价同比增幅均进入前15位的城市共11个，即：深圳、昆明、宁波、上海、温州、海口、广州、南京、湛江、蚌埠、杭州。
七、判断和预测
通过上述分析，得出以下简要结论：
1、2009年全年地价走势与宏观经济变化趋势基本一致，从一季度的全面低迷、二季度的初现回暖、三季度的小幅升温到四季度的持续上涨，最终形成了年度地价水平的明显上升。
2、在政策支持、预期向好、各类需求集中释放的背景下，2009年，房地产市场高位运行，刺激了居住用地价格的快速上涨。
3、空间分析表明，以外向型经济为主的珠三角地区，从08年底到09年全年地价波动显著，特别是09年四季度，经济形势的转好加上翘尾因素的影响，导致年度同比增长率较高，深圳等个别城市更呈现出大幅涨跌变化。与此同时，一些中西部城市、资源型城市，在国际金融危机中所受负面影响较小，反而获益于国家投资和经济布局转移，全年保持了地价的持续稳定增长。
4、部分中西部、二、三线城市地价显著上升的现象与目前社会上“高房价正向二、三线城市快速蔓延”的说法相关联，值得密切关注与跟踪研究。
2010年一季度地价走势预测：
中央明确了2010年“将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”的政策，国务院发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。目前，信贷和税收优惠政策已做出调整，土地出让金缴纳和管理政策进一步收紧。随着各地土地、信贷、税收政策的出台，将进一步加强和改善房地产市场的调控，房地产市场将进入新一轮调整阶段，商业和居住地价也将随之波动。工业地价的政策影响因素已基本结束，将随工业行业盈利状况的逐步好转而保持稳定。总体来看，2010年第一季度，城市地价总体水平将随我国宏观经济发展趋势持续回升，但由于宏观调控信号接连出现，房地产市场走势不明，市场观望气氛增加，加之一季度各地土地市场供应尚未全面启动的惯例，预计商业、居住地价不会出现明显波动。
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[1] 数据来源：城镇固定资产投资、房地产开发企业完成投资、全国70个大中城市房屋销售价格数据来源于国家统计局网站。
（国土资源部网站 / 来源：中国地价网）
